Az adásvétel speciális esetei

Amennyiben a vevő bankkölcsönt kíván igénybe venni, úgy a szerződésbe be kell építeni az adott bank által előírt tartalmi követelményeket, illetve követni kell az általa előírt konstrukciót. Ezen előírások bankonként változnak, azonban minden bankra igazak az alábbi előírások:

• a vevő széljegyzését függőben tartásos eljárás útján kell elvégezni;
• a kölcsön összege kizárólag az utolsó vételárrészlet lehet, azaz előtte az összes önerőből finanszírozandó vételárrészletet meg kell fizetni az eladó részére;
• az önerő megfizetését az eladó által írásban – két tanúval, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel hitelesített módon – szükséges igazolni a bank felé;
• az adásvételi szerződéstől a bankkölcsön folyósítását követően nem lehet elállni, azt nem lehet felbontani;
• a vevő már az adásvételi szerződésben hozzájárulását adja ahhoz, hogy a bankkölcsön tőkeösszege és járulékai erejéig az ingatlan tulajdoni lapjára – a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően – a bank javára jelzálogjog kerüljön bejegyzésre;
• szükséges a kölcsönt folyósító bank kétséget kizáróan azonosítható módon való megjelölése;
• a bankkölcsön összegét pontosan, számszerűen kell a szerződésnek tartalmaznia;
• a bankkölcsönt, mint utolsó vételárrészletet a kölcsönt folyósító bank a vevőnek nem, kizárólag az eladónak utalja át. Amennyiben a megjelölt pénzforgalmi számlaszámon az eladó nem kedvezményezett, úgy a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az eladó a vételárrészletnek az erre a számlára való utalását elismeri a saját részére való megfizetéseként.

Az adásvételi szerződés megszerkesztése esetén érdemes elkérni a banktól az előírásaikat tartalmazó útmutatót és odaadni az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek. Irodánk az összes nagyobb pénzintézet előírásait már ismeri, így azokat mi külön kérés és útmutató hiányában is beépítjük a szerződésbe.

Amennyiben a vevő élni kíván a Családok Otthonteremtési Kedvezményével, úgy a szerződésnek tartalmaznia kell az alábbiakat:

• a vevő széljegyzését függőben tartásos eljárás útján kell elvégezni;

• a CSOK összeg, mint vételárrészlet kizárólag az utolsó vételárrészlet lehet, azaz előtte az összes önerőből finanszírozandó vételárrészletet meg kell fizetni az eladó részére;
• az önerő megfizetését az eladó által írásban – két tanúval, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel hitelesített módon – szükséges igazolni a bank felé;
• az adásvételi szerződéstől a CSOK folyósítását követően nem lehet elállni, azt nem lehet felbontani;
• a vevő már az adásvételi szerződésben hozzájárulását adja ahhoz, hogy a CSOK tőkeösszege és járulékai erejéig az ingatlan tulajdoni lapjára – a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően – a bank javára jelzálogjog kerüljön bejegyzésre;

• szükséges a CSOK-ot folyósító bank kétséget kizáróan azonosítható módon való megjelölése;
• a CSOK összegét pontosan, számszerűen kell a szerződésnek tartalmaznia;
• a CSOK-ot, mint utolsó vételárrészletet a CSOK-ot folyósító bank a vevőnek nem, kizárólag az eladónak utalja át. Amennyiben a megjelölt pénzforgalmi számlaszámon az eladó nem kedvezményezett, úgy a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az eladó a vételárrészletnek az erre a számlára való utalását elismeri a saját részére való megfizetéseként;
• amennyiben bankkölcsön és CSOK is igénylésre kerül, úgy a kettő összeget külön-külön, megbontva is tartalmaznia kell a szerződésnek.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan terhelt, úgy az adásvételi szerződés aláírása előtt az eladónak be kell szereznie és lehetőleg az adásvételi szerződés aláírása előtt, azonban legkésőbb a szerződés aláírásakor be kell mutatnia, illetve át kell adnia a bank, vagy egyéb jelzálogjogosult (a továbbiakban: jelzálogjogosult) aktuális, lehetőleg 30 napnál nem régebbi igazolását arról, hogy

• mekkora a jelzálogjog alapjául szolgáló tartozás (pl. kölcsön) és járiuékainak (pl. kamatainak) aktuális összege;
• számít-e fel a jelzálogjogosult végtörlesztési díjat, ha igen annak mértékét;
• az előtörlesztés összegét milyen bankszámlára kell teljesíteni.

Amennyiben a jelzálogjog összege a vételárhoz képest rendkívül alacsony, úgy az igazolás beszerezésétől el lehet tekinteni, ugyanis ebben az esetben nem fordulhat elő, hogy az aktuális tartozás meghaladja a vételárat és ezért nem tehermentesíthető az ingatlan.

Ajánljuk továbbá, hogy a szerződésben az alábbi fizetési ütemezés kerüljön meghatározásra:

1. Foglaló megfizetése az eladó részére (vagy utalható a foglaló is a jelzálogjogosult részére; ennek szükségességét általában a tartozás mértéke szokta meghatározni)
2. Következő vételárrészletként a vevő megfizeti a jelzálogjogosult részére a tartozás összegét
3. Az eladó beszerzi és átadja az eljáró ügyvédnek a jelzálogjogosult által szabályszerűen kiállított – a jelzálogjogra vonatkozó – törlési engedélyt és a kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási kérelmet, valamint a töröltetéshez szükséges 6.600,- Ft összegű földhivatali eljárási illetéket (díjat).
4. Ezután fizethető szabad megállapodás alapján a fennmaradó vételárrészlet.

Egyes speciális esetekben a fentitől eltérő fizetési ütemezés válhat szükségessé (pl. ha a jelzálogjog, mint teher kifizetése a vevő által igénylendő bankkölcsönből kerül – részben, vagy egészben – finanszírozásra)

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, úgy a haszonélvezeti jog lemondásáról, illetve töröltetéséről a szerződésben rendelkezni szükséges.

1. Amennyiben a haszonélvező már elhunyt

Számos eset előfordul, amikor a haszonélvező már elhunyt, azonban nem került még törlésre a haszonélvezeti jog az ingatlan tulajdoni lapjáról. Ebben az esetben az eladónak a szerződéskötésre magával kell hoznia a haszonélvező halotti anyakönyvi kivonatát, melyet az eljáró ügyvédnek eredetiben be kll mutatni a földhivatalban, ahol lemásolják és visszaadják. Az eljáró ügyvéd ezután visszaadja az eladó részére a halotti anyakönyvi kivonat eredeti példányát.

Tekintettel arra, hogy ebben az esetben a haszonélvezeti jog a törvény erejénél fogva – az elhalálozás pillanatában – már megszűnt, így a haszonélvezeti jog lemondásáról a szerződésben rendelkezni nem lehet, azonban arról továbbra is rendelkezni kell, hogy a felek kérik, valamint feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásukat adják ahhoz, hogy a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljön.

2. Amennyiben a haszonélvező még nem hunyt el

Ebben az esetben a haszonélvezőnek a szerződésben részt vevő félként a szerződésben megtett feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásával, vagy a szerződés aláírásával egyidejűleg külön nyilatkozatban megtett ugyanilyen tartalmú jognyilatkozatával szükséges lemondani a haszonélvezeti jogáról.

Fontos, hogy ezen felül a haszonélvező is adjon meghatalmazást az eljáró ügyvédnek arra, hogy – a haszonélvezeti jog töröltetése tárgyában – képviselhesse őt a földhivatal előtt (a töröltetés irént benyújtandó kérelem vonatkozásában).

3. Töröltetés az adásvételi szerződés aláírása előtt

A haszonélvezeti jog törölhető az adásvételi szerződés aláírása előtt is a fenti módok valamelyikén, mely esetben azonban külön szükséges megfizetni a földhivatalban az eljárási illetéket (és esetleg ügyvédi munkadíjat), így mi ezt a megoldást nem tartjuk célszerűnek.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlanban bérlő lakik, úgy először meg kell állapodnia a feleknek, hogy a bérleti jogviszonnyal együtt, vagy kiürítve, a bérlő nélkül kívánja a vevő megvásárolni az ingatlant.

1. Az ingatlan megvásárlása a bérleti jogviszonnyal együtt

Ebben az esetben szükséges beszerezni a vonatkozó bérleti szerződést, hogy annak rendelkezései ismeretében lehessen átvenni a bérleti jogviszonyt. Szükséges továbbá megállapodani, hogy a bérlő által átadott kauciót (óvadékot) az eladó a vevőnek adja át közvetlenül, vagy az eladó a bérlőnek adja át a bérleti szerződés megszüntetésével és a bérlő fogja új bérleti szerződés keretében átadni azt a vevő részére. E megállapodáshoz természetesen a bérlő bevonása is szükséges.

2. Az ingatlan megvásárlása a bérleti jogviszony megszüntetésével

Amennyiben a felek úgy állapodnak meg, hogy a vevő a bérleti jogviszony nélkül kívánja megkapni az ingatlan tulajdon- és birtokjogát, úgy az adásvételi szerződésnek rendelkeznie kell arról, hogy az eladó mikorra vállalja bemutatni, hogy a bérleti szerződést felmondta és a felmondásról a bérlőt szabályszerűen értesítette, vagy a bérleti szerződést a bérlővel való közös megegyezéssel megszüntette, valamint a milyen határidővel mondja fel, illetve szüntesse meg a bérleti szerződést.

A fizetési ütemezést természetesen ehhez szükséges igazítani.

A kiskorú személy jognyilatkozataira korától függően kétféle szabályozás vonatkozik.

Amennyiben a kiskorú személy még nem töltötte be a 14. életévét, úgy az adásvételi szerződést és egyéb okiratokat helyette a törvényes képviselői (szülei, vagy a gyámja) írják alá, a kiskorú aláírása azok érvényességéhez nem szükséges.

Amennyiben a kiskorú már betöltötte a 14. életévét, úgy az okiratokat a kiskorúnak szükséges aláírnia azzal, hogy a kiskorú ezen jognyilatkozatait (a szerződésbe foglalva, vagy külön nyilatkozatban) a törvényes képviselőinek szükséges jóváhagynia.

Amennyiben a kiskorú a vevő (azaz nem eladó), úgy a gyámhatóság szerződéshez való hozzájárulása csak akkor szükséges, amennyiben a kiskorú vevő tulajdonjoga megterhelésre is kerül (pl. a szülők haszonélvezeti jogával), mert e teher földhivatali bejegyzéséhez a gyámhivatal hozzájárulása is szükséges, melynek megszerzése – gyámhivataltól függően – 1-2 hónapot is igénybe vehet.

A kiskorú személy jognyilatkozataira korától függően kétféle szabályozás vonatkozik.

Amennyiben a kiskorú személy még nem töltötte be a 14. életévét, úgy az adásvételi szerződést és egyéb okiratokat helyette a törvényes képviselői (szülei, vagy a gyámja) írják alá, a kiskorú aláírása azok érvényességéhez nem szükséges.

Amennyiben a kiskorú már betöltötte a 14. életévét, úgy az okiratokat a kiskorúnak szükséges aláírnia azzal, hogy a kiskorú ezen jognyilatkozatait (a szerződésbe foglalva, vagy külön nyilatkozatban) a törvényes képviselőinek szükséges jóváhagynia.

Amennyiben a kiskorú az eladó, úgy a szerződés érvényességéhez, azaz a tulajdonjog átruházás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez minden esetben szükséges a gyámhivatal hozzájárulása.

A szerződés aláírását követően a szerződés 2-3 példányát szükséges benyújtani az illetékes gyámhivatalhoz. A gyámhivatal ezt követő 30 napon belül felbecsülteti az ingatlant és kiadja a hozzájárulását a szerződéshez, mely hozzájáruló határozatban meghatározza, hogy a kiskorúra eső vételárat mely elkülönített bankszámlára szükséges megfizetni (egyes gyámhivalok ettől eltekintenek), vagy megtagadja a szerződés jóváhagyását.

Ezt követően szükséges megfizetni a kiskorúra eső vételárrészletet a gyámhivatal által előírt módon, majd ennek teljesülését követően a gyámhivatal záradékolja az adásvételi szerződés és a tulajdonjog átruházást engedő bejegyzési engedély kettő, vagy három eredeti példányát.

A záradékolás után a tulajdonjog átruházásának már nincsen egyéb speciális feltétele.

Amennyiben erre lehetőség van, úgy a vételár egy részének megfizetését érdemes a záradékoltatás teljesítéséhez kötni, vagy amennyiben erre nincsen lehetőség, úgy kikötni a szerződésben egy meghatalmazást arra vonatkozóan, hogy a záradékoltatás tárgyában a vevő is jogosult eljárni a gyámhivatal előtt.

Bizonyos esetekben érdemes meggyőződni arról, hogy a megtekintett ingatlan és a kapott helyrajzi szám valóban fedi-e egymást teljeskörűen. Találkoztunk már olyan esettel, amikor egy egybefüggő telek az ingatlan-nyilvántartásban kettő külön helyrajzi számon nyilvántartott – egy kisebb és egy nagyobb – telekből állt.

Ilyen eset lehet továbbá, ha az ingatlan bejáratához magánút vezet. Ebben az esetben – a bejárás örökös biztosítása érdekében – a magánútban is tulajdonjogot szükséges szerezni.

Ilyen bizonytalanság esetén térképmásolat lekérésével lehet meggyőződni arról, hogy a megtekintett ingatlan jogi (térképészeti) határai is ott vannak, ahol a szemünkkel is láttuk.

Az adásvételi szerződésben ilyenkor természetesen mindkettő ingatlanról rendelkezni kell, továbbá javasoljuk az alábbi kitételek szerepeltetését a szerződésben:

• a kettő (vagy több) ingatlan osztja egymás sorsát, azaz a vevő vételi szándéka csak az ingatlanokra együtt, az eladó eladási szándéka pedig szintén csak az ingatlanokra együtt áll fenn; továbbá, valamely ingatlanra vonatkozó meghiúsulási ok, a másik/többi ingatlan vonatkozásában is megszünteti az adásvételi szerződést.
• a teljes vételáron belül az ingatlanok vételárának megosztása annak érdekében, hogy a NAV később ne menjen ki feleslegesen helyszíni szemlére az egyes ingatlanok külön-külön értékének megállapítása céljából.

Ilyen esetben az adásvételi szerződésben természetesen mindegyik ingatlanról rendelkezni kell, továbbá javasoljuk az alábbi kitételek szerepeltetését a szerződésben:

• a kettő (vagy több) ingatlan osztja egymás sorsát, azaz a vevő vételi szándéka csak az ingatlanokra együtt, az eladó eladási szándéka pedig szintén csak az ingatlanokra együtt áll fenn; továbbá, valamely ingatlanra vonatkozó meghiúsulási ok, a másik/többi ingatlan vonatkozásában is megszünteti az adásvétlei szerződést.
• a teljes vételáron belül az ingatlanok vételárának megosztása annak érdekében, hogy a NAv később ne menjen ki feleslegesen helyszíni szemlére az egyes ingatlanok külön-külön értékének mgállapítása céljából.

Ehhez kapcsolódó információ továbbá, hogy a földhivatali eljárási illeték és tulajdoni lap illeték ingatlanonként merül fel, azaz ha több helyrajzi számon tartják nyilván a lakást, a gépjárműbeállót és a tárolót, úgy a fizitndő eljárási illetékek is ezzel arányosan fizetendőek (pl. 2 x 6.600,- Ft földhivatali eljárási illeték (díj) és 2 x 3.600,- Ft tulajdoni lap illeték).

A teremgarázs összes gépjárműbeállója egy helyrajzi szám, a teremgarázs helyrajzi száma alatt van nyilvántartva. A teremgarázsban a gépjárműbeálló tulajdonosa a teremgarázs bizonyos tulajdoni hányadát szerzi meg, mely tulajdoni hányad az adott gépjárműbeálló kizárólagos és ingyenes használati jogát testesíti meg.

A teremgarázs így ugyan közös tulajdon tárgyát képezi, azonban a tulajdoni hányadhoz rendelt kizárólagos használati jog biztosítja, hogy csak e tulajdoni hányad tulajdonosa jogosult az adott gépjárműbeállót használni.

Az adásvételi szerződésben javasoljuk konkrétan meghatározni, hogy a teremgarázsban megszerzendő tulajdoni hányad melyik gépjárműbeálló kizárólagos és ingyenes használati jogát testesíti meg. A gépjárműbeállót parkolószám alapján, vagy a szerződéshez csatolt alaprajzon valamilyen külön megjelöléssel érdemes azonosítani a kétséget kizáró módon való azonosíthatóság érdekében.

A szerződésben továbbá rendelkezni szükséges a közös tulajdonból eredő elővásárlási jogról, ugyanis a teremgarázs többi tulajdonostársának elővásárlási joga áll fenn a megszerzendő tulajdoni hányadra (azaz a gépjárműbeállóra). Amennyiben a tulajdonostársak száma túl nagy, vagy sok közöttük a külföldi, vagy egyéb okból nehezen elérhető személy, úgy az elővásárlási jogra való felhívástól el lehet tekinteni, a földhivatal nem fogja kérni a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát, azonban az erre vonatkozó külön kérelmet – a kérelem indokolásával együtt – szükséges belefoglalni a szerződésbe.

Felszíni gépjárműbeálló vásárlása esetén az elkészítendő szerződés típusa attól függ, hogy társasházi közös tulajdonban álló telken helyezkedik el, vagy más, nem társasházi közös tulajdonban álló telken, egyéb ingatlanon helyezkedik el a parkolóhely.

A parkolóhelyek átruházására készítendő szerződés elkészítése, a jogi megoldás alkalmazása mindig nagy körültekintést igényel és az egyes esetek nagy mértékben különböznek egymástól, így javasoljuk, hogy minden esetben kérje ki jogi képviselő tanácsát.

1. Társasházi parkolóhely

Amennyiben a parkolóhely társasházi udvar területén helyezkedik el, úgy először is ellenőrizni szükséges a társasház alapító okiratát, miszerint tartalmaz-e rendelkezést a parkolóhely adásvételére, vagy annak tiltására vonatkozóan.

Amennyiben a társasházi alapító okirat nem tiltja a parkolóhelyek külön adásvételét (azaz nem csak a lakással együtt ruházható át a parkolóhely használatának joga), úgy egy használati jogot átruházó szerződéssel adható át a vevőnek a parkolóhely kizárólagos és ingyenes használati joga. E szerződés a földhivatalhoz nem nyújtható be, mert a parkolóhelynek nincsen külön helyrajzi száma, azaz a használati jog földhivatali átvezetésére nincsen se lehetőség, se szükség.

Ritka, azonban olyan társasházi megoldással is találkoztunk már, amikor pl. egy önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott 1 m2-s tároló tulajdonjogához volt rendelve az adott parkolóhely használati joga, így ebben az esetben e tároló tulajdonjogának átruházására volt szükség, annak földhivatali átvezetésével együtt.

2. Nem társasházi parkolóhely

Amennyiben a felszíni parkolóhely nem társasházi telek területén helyezkedik el, úgy általában a legjobb megoldás, ha a parkolóhely tulajdonosa a telekben szerez – általában mindegy, hogy mekkora – tulajdoni hányadot és e tulajdoni hányadhoz kerül hozzárendelésre az adott felszíni parkolóhely kizárólagos és ingyenes használati joga.

Ilyen esetben figyelemmel kell lenni az elővásárlási jogra és a közös tulajdon szabályaira.

Amennyiben jelzálogjoggal, vagy végrehajtási joggal terhelt ingatlant kíván venni bankkölcsön igénybe vételével, úgy a kölcsönt folyósító bank előírásait fokozott figyelemmel kell alkalmazni a szerződéskötés során. Az előírások bankonként különbözőek, általában azonban az alábbi esetek fordulnak elő:

– amennyiben a teher végrehajtási jog, úgy a bank a kölcsönt általában ügyvédi letétbe teljesíti és az eljáró ügyvédnek kell gondoskodnia arról, hogy csak akkor utalja ki a végrehajtó részére az adott vételárrészletet, amennyiben bizonyosan elegendő ezen összeg a tehermentesítésre. Erről friss, legfeljebb 30 napos tartozásigazolással győzödhetünk meg, melyen a végrehajtó összegzi a tőketartozást, annak kamatait, a végrehajtó díját és az egyéb esetleges járulékokat.

– amennyiben a teher banki jelzálogjog, úgy a kölcsön folyósítása előtt a vevői kölcsönt folyósító bank általában bekér egy 30 napnál nem régebbi igazolást a teher alapjául szolgáló tartozás mértékének és az előtörlesztési díj mértékének igazolására, mely igazolásnak tartalmaznia kell az előtörlesztésre szolgáló banki technikai számlaszámot is. A vevői kölcsönt folyósító bank ezen igazolás eredeti példányának átvételét követően teljesíti a bankkölcsön folyósítását oly módon, hogy azt közvetlenül ügyvédi letétbe, vagy a jelzálogjogosult bank megadott technikai számlájára utalja át.

Amennyiben jelzálogjoggal, vagy végrehajtási joggal terhelt ingatlant kíván venni Fundamenta által folyósítandó kölcsön, illetve állami támogatás igénybe vételével, úgy a Fundamenta a kölcsönt, illetve állami támogatás összegét – mint vételárrészletet – ügyvédi letétbe teljesíti és az eljáró ügyvédnek kell gondoskodnia arról, hogy csak akkor utalja ki az ügyvédi letétből a jelzálogjogosult, vagy a végrehajtó részére az adott vételárrészletet, amennyiben bizonyosan elegendő ezen összeg a tehermentesítésre. Erről friss, legfeljebb 30 napos tartozásigazolással győződhetünk meg, melyen a jelzálogjogosult, vagy a végrehajtó összegzi a tőketartozást, annak kamatait, a végrehajtó díját és az egyéb esetleges járulékokat.

Új építésű ingatlan esetén az adásvételi szerződésbe külön rendelkezések beépítése szükséges, melyek tartalma attól függ, hogy az ingatlan még építés alatt áll, vagy már készen van.

1. Az ingatlan még építés alatt áll

Ebben az esetben a szerződéskötés előtt tisztázni szükséges, hogy az ingatlan rendelkezik-e már elsőfokú, vagy jogerős építési engedéllyel, valamint – mivel a lakásnak, tárolónak, egyéb ingatlannak még nincsen helyrajzi száma – a szerződésben rögzíteni szükséges, hogy a tervrajzon szereplő ingatlanok közül pontosan melyik ingatlan kerül a vevő tulajdonába, annak mekkora lesz a nettó területe és milyen műszaki paraméterekkel, beosztással kerül megépítésre. Ez utóbbi meghatározásának legalkalmasabb és legpontosabb módja, ha a leendő ingatlan alaprajza és az ingatlan műszaki tartalma a szerződéshez csatolásra kerül.

Itt hívnánk fel a figyelmet, hogy a műszaki leírás nem azonos a műszaki tartalommal. A műszaki leírás az egész társasházra, vagy épületre vonatkozó általános specifikáció, a műszaki tartalom pedig a külön tulajdonba kerülő lakás, vagy egyéb helyiség, épület belsejének leírására vonatkozik (pl. burkolatok minősége, konyha felszereltsége, hány kapcsoló, aljzat kerül beépítésre stb.).

Az adásvételi szerződésben a fizetési ütemezést nem határidőkhöz, hanem a vevői kockázatok kizárása érdekében épület készültségi fokokhoz érdemes kötni. A fizetési ütemezésnél az utolsó részlet köthető a műszaki átadás-átvételhez, az elsőfokú, vagy a jogerős használatbavételi engedélyhez, mely a felek közötti megállapodás kérdése. Amennyiben az ingatlan már rendelkezik elsőfokú használatbavételi engedéllyel, úgy az már életvitelszeű lakhatásra alkalmas.

Többlakásos lakóház építése esetén a szerződésben érdemes kitérni arra is, hogy az építtetőnek kötelezettsége-e a lakóházat társasházzá alakítani.

Ajánlott kitérni továbbá a műszaki átadás-átvételi eljárás pontos menetére, az átvétel megtagadásának feltételeire, valamint a szavatossági jogokra, azok érvényesítési módjára (közvetlenül az eladóval szemben, vagy a kivitelezőkkel szemben érvényesíthetőek-e).

A szerződésben pontosan meg kell határozni a műszaki átadás határidejét, valamint legalább az elsőfokú használatbavételi engedély megszerzésének hatéridejét és ezen eladói kötelezettségek megszegését, vagy késedelmes teljesítését ajánlott kötbérrel szankcionálni.

A szerződésben érdemes továbbá meghatározni, hogy az alaprajz szerinti alapterülettől mekkora eltérés nem minősül szerződésszegésnek, valamint az alapterület számításának módját.

Tekintettel arra, hogy a leendő ingatlannak még nincsen helyrajzi száma, így az adásvételi szerződésben a tulajdonjog bejegyzését egyenlőre a telekingatlan meghatározott (általában a megvásárolandó ingatlan – lakás, tároló, garázs stb. – területével arányos) tulajdoni hányadára lehet kérni, azonban amennyiben lehet következtetni a leendő helyrajzi számra, úgy érdemes a tulajdonjog bejegyzési rendelkezést már a szerződésben is vagylagos módon kérni, azaz érdemes kérni a vevő tulajdonjogának bejegyzését egyúttal a leendő helyrajzi szám vonatkozásában is.

A vételár szempontjából pedig fontos meghatározni, hogy a vételár bruttó, vagy nettó, külön figyelmet szentelve arra, hogy a vételárból mely rész a telekhányadvételára és több ingatlan (pl. lakás, tároló és parkolóhely) vásárlása esetén mely ingatlannak mi a vételára.

Érdemes kitérni továbbá arra, hogy az ÁFA mértékének változása esetén a vételár miként változik, vagy marad-e változatlan.

2. Az ingatlan már megépült

Amennyiben az ingatlan már megépült, de jogi szempontból még új építésűnek minősül (azaz a jogerős használatbavételi engedélytől még nem telt el 2 év, vagy először került értékesítésre az ingatlan), úgy a szerződésben már nem szükséges kitérni az ingatlan műszaki paramétereire (hiszen azok már lathatóak és a szerződésben úgy rendelkezünk, hogy a megtekintett és megismert állapotban vásárolja meg a vevő az ingatlant), azonban a szavatossági jogok, a vételár bruttó, vagy nettó volta-e továbbra is fontos kérdés.

Ebben az esetben a szerződéskötés előtt tisztázni szükséges, hogy az ingatlan rendlkezik-e már elsőfokú, vagy jogrős építési engedéllyel, valamint – mivel a lakásnak, tárolónak, egyéb ingatlannak még nincsen helyrajzi száma – a szerződésben rögzíteni szükséges, hogy a tervrajzon szereplő ingatlanok közül pontosan melyik ingatlan kerül a vevő tulajdonába, annak mekkora lesz a nettó területe és milyen műszaki paraméterekkel, beosztással kerül megépítésre. Ez utóbbi meghatározásának legalkalmasabb és legpontosabb módja, ha a leendő ingatlan alaprajza és az ingatlan műszaki tartalma a szerződéshez csatolásrakerül.

Itt hívnánk fel a figyelmet, hogy a műszaki leírás nem azonos a műszaki tartalommal. A műszaki leírás az egész társasházra, vagy épületre vonatkozó általános specifikáció, a műszaki tartalom pedig a külön tulajdonba kerülő lakás, vagy egyéb helyiség, épület belsejének leírására vonatkozik (pl. burkolatok minősége, konyha felszereltsége, hány kapcsoló, aljzat kerül beépítésre stb.).

Az adásvételi szerződésben a fizetési ütemezést nem határidőkhöz, hanem a vevői kockázatok kizárása érdekében épület készültségi fokokhoz érdemes kötni. A fizetési ütemezésnél az utolsó részlet köthető a műszaki átadás-átvételhez, az elsőfokú, vagy a jogerős használatbavételi engedélyhez, mely a felek közötti megállapodás kérdése. Amennyiben az ingatlan már rendelkezik elsőfokú használatbavételi engedéllyel, úgy az már életvitelszeű lakhatásra alkalmas.

Többlakásos lakóház építése esetén a szerződésben érdemes kitérni arra is, hogy az építtetőnek kötelezettsége-e a lakóházat társasházzá alakítani.

Ajánlott kitérni továbbá a műszaki átadás-átvételi eljárás pontos menetére, az átvétel megtagadásának feltételeire, valamint a szavatossági jogokra, azok érvényesítési módjára (közvetlenül az eladóval szemben, vagy a kivitelezőkkel szemben érvényesíthetőek-e).

A szerződésben pontosan meg kell határozni a műszaki átadás határidejét, valamint legalább az elsőfokú használatbavételi engedély megszerzésének hatéridejét és ezen eladói kötelezettségek megszegését, vagy késedelmes teljesítését ajánlott kötbérrel szankcionálni.

A szerződésben érdemes továbbá meghatározni, hogy az alaprajz szerinti alapterülettől mekkora eltérés nem minősül szerződésszegésnek, valamint az alapterület számításának módját.

Tekintettel arra, hogy a leendő ingatlannak még nincsen helyrajzi száma, így az adásvételi szerződésben a tulajdonjog bejegyzését egyenlőre a telekingatlan meghatározott (általában a megvásárolandó ingatlan – lakás, tároló, garázs stb. – területével arányos) tulajdoni hányadára lehet kérni, azonban amennyiben lehet következtetni a leendő helyrajzi számra, úgy érdemes a tulajdonjog bejegyzési rendelkezést már a szerződésben is vagylagos módon kérni, azaz érdemes kérni a vevő tulajdonjogának bejegyzését egyúttal a leendő helyrajzi szám vonatkozásában is.

A vételár szempontjából pedig fontos meghatározni, hogy a vételár bruttó, vagy nettó, külön figyelmet szentelve arra, hogy a vételárból mely rész a telekhányadvételára és több ingatlan (pl. lakás, tároló és parkolóhely) vásárlása esetén mely ingatlannak mi a vételára.

Érdemes kitérni továbbá arra, hogy az ÁFA mértékének változása esetén a vételár miként változik, vagy marad-e változatlan.

Termőföldnek az a földrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet a külön törvényben meghatározott erdőnek minősül.

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló új, 2013. évi CXXII. törvény számos előírást, korlátozást vezetett be termőföldek és erdőterület (a továbbiakban: föld) megszerzésére vonatkozóan, melyek terjedelme túl nagy ahhoz, hogy a jelen leírás keretében teljes körűen tárgyaljuk, azonban ezek közül a legfontosabbak:

• a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár – bizonyos kivételekkel – akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. E szabályt nem kell alkalmazni, ha földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója;
• földműves: Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve
  a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy
  b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi;
• föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni;
• a földet megszerző személy a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg;
• a tulajdonszerzési jogosultság feltétele – ide nem értve bizonyos eseteket -, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatban vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig – bizonyos kivételekkel – más célra nem hasznosítja;
• a tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglaltan nyilatkozzon arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj-, vagy egyéb tartozása;
• a tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött;
• A föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik;
• az államot és egyéb – a törvényben meghatározott személyeket elővásárlási jog illeti meg, melynek gyakorlása érdekében a tulajdonjogot átruházó szerződést 60 napig ki kell függeszteni az illetékes önkormányzatnál;
• a kifüggesztés után a tulajdonjogot átruházó szerződést az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek jóvá kell hagynia;

Amennyiben nem magyar, vagy EU tagállami állampolgár kíván Magyarországon ingatlant vásárolni, úgy az illetékes kormányhivatalnak – és annak eljárásán belül az illetékes polgármesteri hivatalnak – a tulajdonszerzést engedélyeznie kell.

1. Az adásvételi szerződés kellékei

Az adásvételi szerződésnek ebben az esetben tartalmaznia kell, hogy az adásvételi szerződés érvényessége a kormányhivatal jóváhagyó határozatától függ, valamint a fizetési ütemezésnél tekintettel kell lenni arra, miszerint előfordulhat, hogy a tulajdonszerzés nem kerül jóváhagyásra, azaz irodánk a hatósági jóváhagyásig foglaló átadásán felüli más vételárrészlet megfizetését nem javasolja, illetve a foglaló is kerülhet ügyvédi letétbe.

Az adásvételi szerződésben rendelkezni kell arról, hogy a vevő a kormányhivatal előtti eljárásra is meghatalmazza az eljáró ügyvédet.

2. Az engedélyeztetési eljárás

Az engedélyeztetési eljárás megkezdéséhez az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz külön, előírt nyomtatványon szükséges beadni a kérelmet a tulajdonszerzés jóváhagyásához, melyhez csatolni szükséges a tulajdonjogot átruházó szerződés, vagy előszerződés egy eredeti példányát, magánszemélyek esetében erkölcsi bizonyítványt, hitelesített útlevélmásolatot, jogi személyek esetében pedig annak 30 napnál nem régebbi, fordításhitelesítéssel magyarra fordított cégkivonatát.

Az eljárás – mindent beleszámítva – hozzávetőlegesen  2 hónapig tart.

Az eljárás illetéke ingatlanonként 50.000,- Ft.

A gondnokság alatt álló személy jognyilatkozataira a cselekvőképtelenségétől, azaz gondnokság módjától függően kétféle szabályozás vonatkozik.

Amennyiben a gondnokolt személy cselekvőképességében részlegesen korlátozott, úgy  az adásvételi szerződést és egyéb okiratokat a gondnokoltnak szükséges aláírnia azzal, hogy a gondnokolt ezen jognyilatkozatait (a szerződésbe foglalva, vagy külön nyilatkozatban) a törvényes képviselőjének, azaz a gondnokának szükséges jóváhagynia és a gyámhivatal eseti gondnokot is kirendelhet.

Amennyiben a gondnokolt személy cselekvőképességében teljesen korlátozott, azaz cselekvőképtelen, úgy az adásvételi szerződést és egyéb okiratokat helyette a törvényes képviselője, azaz a gondnoka írja alá, a gondnokolt aláírása azok érvényességéhez nem szükséges, azonban a gyámhivatal annak jóváhagyására eseti gondnokot is kirendel.

Amennyiben a gondnokolt az eladó, úgy a szerződés érvényességéhez, azaz a tulajdonjog átruházás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez minden esetben szükséges a gyámhivatal hozzájárulása is.

A szerződés aláírását követően a szerződés 2-3 példányát szükséges benyújtani az illetékes gyámhivatalhoz. A gyámhivatal ezt követő 30 napon belül kirendeli az eseti gondnokot – aki a szerződés jóváhagyhatóságának megítélésében segédkezik – és felbecsülteti az ingatlant, valamint kiadja a hozzájárulását a szerződéshez, mely hozzájáruló határozatban meghatározza, hogy a gondnokoltra eső vételárat mely elkülönített bankszámlára szükséges megfizetni (egyes gyámhivalok ettől eltekintenek), vagy megtagadja a szerződés jóváhagyását.

Ezt követően szükséges megfizetni a gondnokoltra eső vételárrészletet a gyámhivatal által előírt módon, majd ennek teljesülését követően a gyámhivatal záradékolja az adásvételi szerződés és a tulajdonjog átruházást engedő bejegyzési engedély kettő, vagy három eredeti példányát.

A záradékolás után a tulajdonjog átruházásának már nincsen egyéb speciális feltétele.

Amennyiben erre lehetőség van, úgy a vételár egy részének megfizetését érdemes a záradékoltatás teljesítéséhez kötni, vagy amennyiben erre nincsen lehetőség, úgy kikötni a szerződésben egy meghatalmazást arra vonatkozóan, hogy a záradékoltatás tárgyában a vevő is jogosult eljárni a gyámhivatal előtt.

Amennyiben a megvásárolni kívánt, természetben különálló ingatlan a tulajdoni lap szerint jogilag nem önálló ingatlan, azaz más – természetben különálló – ingatlannal együtt van nyilvántartva egy helyrajzi szám alatt, úgy a szerződésben szükséges meghatározni, hogy mely ingatlan az ingatlan-nyilvántartás tárgya (a szerződésben mi ezt nevezzük ingatlannak), a tulajdonos ezen ingatlanban mekkora tulajdoni hányad tulajdonosa és mekkora tulajdoni hányadot ad el, valamint e tulajdoni hányad természetben az ingatlannak mely részét, mely felépítményt testesíti meg (a szerződésben mi e részt szoktuk ingatlanrésznek nevezni).

A szerződésben rendelkezni kell továbbá arról, hogy a vevő ezen ingatlanrész kizárólagos és ingyenes használatára jogosult.

Tekintettel arra, hogy a jogi értelemben vett egész ingatlant – általában – több tulajdonos tulajdonolja, így a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga áll fenn az általunk megvásárolni kívánt tulajdoni hányadra.

A fent leírt eset áll fenn például amennyiben egy teleknek csak egy részét vásároljuk meg, vagy ikerházat vásárolunk és az ikerházat nem alakították át társasházzá, de a fenti leírás vonatkozik társasházzá nem alakított sorházi lakásra, vagy teremgarázsban megvásárolandó gépjárműbeállóra is.