Új építésű ingatlan esetén az adásvételi szerződésbe külön rendelkezések beépítése szükséges, melyek tartalma attól függ, hogy az ingatlan még építés alatt áll, vagy már készen van.

1. Az ingatlan még építés alatt áll

Ebben az esetben a szerződéskötés előtt tisztázni szükséges, hogy az ingatlan rendlkezik-e már elsőfokú, vagy jogrős építési engedéllyel, valamint - mivel a lakásnak, tárolónak, egyéb ingatlannak még nincsen helyrajzi száma - a szerződésben rögzíteni szükséges, hogy a tervrajzon szereplő ingatlanok közül pontosan melyik ingatlan kerül a vevő tulajdonába, annak mekkora lesz a nettó területe és milyen műszaki paraméterekkel, beosztással kerül megépítésre. Ez utóbbi meghatározásának legalkalmasabb és legpontosabb módja, ha a leendő ingatlan alaprajza és az ingatlan műszaki tartalma a szerződéshez csatolásrakerül.

Itt hívnánk fel a figyelmet, hogy a műszaki leírás nem azonos a műszaki tartalommal. A műszaki leírás az egész társasházra, vagy épületre vonatkozó általános specifikáció, a műszaki tartalom pedig a külön tulajdonba kerülő lakás, vagy egyéb helyiség, épület belsejének leírására vonatkozik (pl. burkolatok minősége, konyha felszereltsége, hány kapcsoló, aljzat kerül beépítésre stb.).

Az adásvételi szerződésben a fizetési ütemezést nem határidőkhöz, hanem a vevői kockázatok kizárása érdekében épület készültségi fokokhoz érdemes kötni. A fizetési ütemezésnél az utolsó részlet köthető a műszaki átadás-átvételhez, az elsőfokú, vagy a jogerős használatbavételi engedélyhez, mely a felek közötti megállapodás kérdése. Amennyiben az ingatlan már rendelkezik elsőfokú használatbavételi engedéllyel, úgy az már életvitelszeű lakhatásra alkalmas.

Többlakásos lakóház építése esetén a szerződésben érdemes kitérni arra is, hogy az építtetőnek kötelezettsége-e a lakóházat társasházzá alakítani.

Ajánlott kitérni továbbá a műszaki átadás-átvételi eljárás pontos menetére, az átvétel megtagadásának feltételeire, valamint a szavatossági jogokra, azok érvényesítési módjára (közvetlenül az eladóval szemben, vagy a kivitelezőkkel szemben érvényesíthetőek-e).

A szerződésben pontosan meg kell határozni a műszaki átadás határidejét, valamint legalább az elsőfokú használatbavételi engedély megszerzésének hatéridejét és ezen eladói kötelezettségek megszegését, vagy késedelmes teljesítését ajánlott kötbérrel szankcionálni.

A szerződésben érdemes továbbá meghatározni, hogy az alaprajz szerinti alapterülettől mekkora eltérés nem minősül szerződésszegésnek, valamint az alapterület számításának módját.

Tekintettel arra, hogy a leendő ingatlannak még nincsen helyrajzi száma, így az adásvételi szerződésben a tulajdonjog bejegyzését egyenlőre a telekingatlan meghatározott (általában a megvásárolandó ingatlan - lakás, tároló, garázs stb. - területével arányos) tulajdoni hányadára lehet kérni, azonban amennyiben lehet következtetni a leendő helyrajzi számra, úgy érdemes a tulajdonjog bejegyzési rendelkezést már a szerződésben is vagylagos módon kérni, azaz érdemes kérni a vevő tulajdonjogának bejegyzését egyúttal a leendő helyrajzi szám vonatkozásában is.

A vételár szempontjából pedig fontos meghatározni, hogy a vételár bruttó, vagy nettó, külön figyelmet szentelve arra, hogy a vételárból mely rész a telekhányadvételára és több ingatlan (pl. lakás, tároló és parkolóhely) vásárlása esetén mely ingatlannak mi a vételára.

Érdemes kitérni továbbá arra, hogy az ÁFA mértékének változása esetén a vételár miként változik, vagy marad-e változatlan.

2. Az ingatlan már megépült

Amennyiben az ingatlan már megépült, de jogi szempontból még új építésűnek minősül (azaz a jogerős használatbavételi engedélytől még nem telt el 2 év, vagy először került értékesítésre az ingatlan), úgy a szerződésben már nem szükséges kitérni az ingatlan műszaki paramétereire (hiszen azok már lathatóak és a szerződésben úgy rendelkezünk, hogy a megtekintett és megismert állapotban vásárolja meg a vevő az ingatlant), azonban a szavatossági jogok, a vételár bruttó, vagy nettó volta-e továbbra is fontos kérdés.

Oldalunk cookie-kat használ a jobb felhasználói élmény érdekében. Süti tájékoztató