Ingatlan adásvétel

Szolgáltatásaink ingatlan adásvételi szerződés esetén

  • Ingatlan adásvételszerződéskötés akár 2 munkanapon belül,
  • precíz, pontos és gyors munkavégzés,
  • teljes körű jogi tanácsadás,
  • okmányellenőrzés, fejlett infrastruktúra,
  • elvégzünk Ön helyett minden szükséges teendőt,
  • teljes körű tájékoztatás a díjakról; rejtett költségek nélkül.

Az ügyvédi munkadíj:

  • 0 – 19,99 millió Ft közötti vételár esetén 90.000,- Ft
  • 20 millió Ft – 24,99 millió Ft közötti vételár esetén 110.000,- Ft
  • 25 millió Ft – 29,99 millió Ft közötti vételár esetén 135.000,- Ft
  • 30 millió Ft – 34,99 millió Ft közötti vételár esetén 160.000,- Ft
  • 35 millió Ft – 39,99 millió Ft közötti vételár esetén 180.000,- Ft
  • 40 millió Ft – 44,99 millió Ft közötti vételár esetén 200.000,- Ft
  • 45 millió Ft – 49,99 millió Ft közötti vételár esetén 235.000,- Ft
  • 50 millió Ft – 59,99 millió Ft közötti vételár esetén 260.000,- Ft
  • 60 millió Ft – 79,99 millió Ft közötti vételár esetén 300.000,- Ft
  • 80 millió Ft – 99,99 millió Ft közötti vételár esetén 340.000,- Ft
  • 100 millió Ft – 149,99 millió Ft közötti vételár esetén 400.000,- Ft
  • 150 millió Ft-nál magasabb vételár esetén 500.000,- Ft.

Garázsok, gépjárműbeállók és telkek esetén az esettől függően csak egyedi árjánlatokat tudunk adni.

Az árak bruttó díjak, illetve alanyi ÁFA mentes díjak, tehát további ÁFA a díjakat nem terheli!

Felmerülő egyéb költségek:
Földhivatali eljárási illeték: 6.600,- Ft
Tulajdoni lap illeték: 3.000,- Ft

Dr. Kosztolányi Ádám Kristóf

Vegye fel a kapcsolatot velünk most:

Dr. Kosztolányi Ádám Kristóf, ügyvéd

Mobil: +36-20/415-81-74

Email: kosztolanyi.adam@fnlaw.hu

Dr. Kerecsanin Máté

Vegye fel a kapcsolatot velünk most:

Dr. Kerecsanin Máté, Ügyvéd, adótanácsadó

Mobil: +36/70 363 8143

Email: kerecsanin.mate@fnlaw.hu

1. Mit tartalmaz a díj?

Ingatlanjogban jártas irodánk szakszerű, precíz és gondos jogi szolgáltatás keretében teljes körű ügyintézést és képviseletet vállal a lenti megbízási díjért, amely magában foglal minden szükséges teendőt, azaz:

  • az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzését, ellenőrzését,
  • az adásvételi szerződés elkészítését és ellenjegyzését,
  • ingatlanjogi tanácsadást ingatlanjogi szakjogásztól,
  • NAV adatlap és a birtokba adási jegyzőkönyv, valamint a vételár-nyilatkozatok elkészítését,
  • a felek személyazonosságának ellenőrzését,
  • földhivatali ügyintézést,
  • bankhitel igénybe vétele esetén a bejegyzési engedély letétbe vételéről a letéti igazolás kibocsátását,
  • az adózással és illetékfizetéssel kapcsolatos tanácsadást,
  • földhivatal előtti eljárást.

Az ingatlan adásvételi szerződésein kívül elkészítjük a birtokba adási jegyzőkönyvet, az eladói nyilatkozatokat a vételárrészlet átvételéről és természetesen az eladó által aláírandó bejegyzési engedélyt, valamint a megbízási szerződést.

2. Szerződéseink tartalma

Az elkészítendő szerződés tartalmazni fogja többek között az alábbi alapvető kitételeket, melyeket javaslunk a szerződésbe belefoglalni abban az esetben is, amennyiben nem a mi ajánlatunkat választja:

  • nullás közüzemi igazolások átadása,
  • nullás közös költség igazolás átadása,energetikai tanúsítvány átadása,
  • kötbér kikötése a felek részére, amennyiben valamely kötelezettséggel (pl. az eladó a birtokba adással; a vevő a vételár-fizetéssel) késlekedik,
  • az utolsó vételár-részlet kizárólag az ingatlan teljes tehermentessége után kerüljön megfizetésre,
  • az ingatlanban annak birtokba adásakor bejelentkezve senki sem lehet,
  • az ingatlanban maradó ingóságok/bútorok meghatározása,
  • szavatosság az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért.

3. Szerződéskészítéshez szükséges adatok

A szerződés elkészítéséhez az alábbi adatokra van szükségünk:

  • az ingatlan helyrajzi száma, címe,
  • az ingatlan vételára,
  • fizetési ütemezés (mekkora vételárrészlet mikor és milyen módon – azaz készpénzben, vagy átutalással – kerül megfizetésre)
  • a vevő(k) teljes neve,
  • több vevő esetén a tulajdonszerzés aránya,
  • bankkölcsön felvétele esetén a bankkölcsön összege,
  • a kiköltözési, azaz a birtokba adási határidő (mikor tudja legkorábban átadni az eladó az ingatlant).

Kérem, hogy az adatokat szíveskedjen eljuttatni az info@fnlaw.hu e-mail címre, vagy vegye fel a kapcsolatot valamely kollégánkkal telefonon, vagy e-mail útján a pontos árajánlat és tájékoztatás adása érdekében.

4. Gyakran Ismételt Kérdések adásvétel esetén

A helyrajzi szám azonosítja az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartási rendszerben. A helyrajzi szám a település megjelölésével érvényes, pl.: Szekszárd, 2376/0/A/1.

A helyrajzi szám első és második számjegye a telek megjelölése, a harmadik mező a betű, mely a telken lévő épületet jelöli (ebből általában csak egy van, így a legtöbb esetben az „A” betű), az utolsó mező megint csak szám lehet, mely az épületen belüli lakás, vagy nem lakás célú, külön tulajdonú ingatlant jelöli.

A házaknál, telkeknél, szántóföldnél, erdőnél stb., azaz nem társasházi ingatlanoknál a harmadik mező (a betű) és a negyedik mező hiányzik, ezen ingatlanoknál rövidebb a helyrajzi szám, pl. Szeged, 2345/1, vagy Budapest, 16793.

A helyrajzi számot azért szükséges beszerezni az adásvételi szerződés elkészítéséhez, mert a földhivatali rendszerben cím alapján általában nem találhatóak meg az ingatlanok (a kereső nem találja meg), csak helyrajzi szám alapján.

Az ingatlan kiválasztása után felmerül a kérdés, hogy milyen kérdéseket kell átbeszélni az eladóval. A szerződés és így a szolgáltatás-ellenszolgáltatás szempontjából az alábbiakban érdemes előre megállapodni a vételáron kívül:

  • az ingatlan átadásának, azaz a birtokba adásának határideje, mely rendszerint az utolsó vételár-részlet kifizetésének napja, vagy azt követő 1-3 naptári nap, azonban lényeges szempont, hogy az eladó mikor tudja legkorábban átadni az ingatlant;
  • az ingatlanban maradó bútorok, eszközök (pl. konyhabútor, lámpatestek);
  • fizetési ütemezés;
  • a vevő vesz-e fel bankkölcsönt a vételár megfizetéséhez (amennyiben igen, úgy a 4-8 hetes folyósítási határidőre tekintettel kell lenni a fizetési ütemezés és a birtokba adás határidejének meghatározásánál)
  • mely vételár-részlet kerüljön megfizetésre készpénzben, mely utalással;
  • a szerződés aláírásának időpontja, határideje.

Társasházi lakás esetén érdemes tájékozódni még arról is, hogy a társasházban van-e esetleg a közös költségen kívüli mostanában esedékes eseti pénzbeli hozzájárulási kötelezettség (egyszeri felújítási alap előírás), mert annak kérdésében is meg kell állapodnia, hogy e befizetés az eladót, vagy már a vevőt terhelje (alapesetben az eladót terheli e kötelezettség, mivel ez is az ingatlan egyik terhe és az ingatlant az eladónak tehermentesen kell átadnia).

Az adásvétel első lépéseként a feleknek meg kell állapodni a legfontosabb kérdésekben, melyekről itt találhat bővebb tájékoztatást.

I. A legfontosabb kérdések tisztázása után

Amennyiben ingatlanközvetítőn keresztül zajlott az ingatlan megtalálása, úgy az ingatlanközvetítő minden bizonnyal vételi szándéknyilatkozatot írat alá a vevővel és annak elfogadásáról szóló nyilatkozatot pedig az eladóval. A vevő ekkor a szerződés aláírásának biztosítékaként átad továbbá az ingatlanközvetítő részére általában néhány százezer forintot (a továbbiakban: vételi biztosíték), melynek célja, hogy ha valamely félnek felróható okból kifolyólag meghiúsul az adásvételi szerződés aláírása, úgy e fél a vételi biztosítékét elveszti (amennyiben ez a fél a vevő), vagy amennyiben e fél az eladó, úgy ezen összeget köteles megfizetni vagy a vevő, vagy az ingatlanközvetítő részére. A vételi biztosítéknak a „sorsa” attól függ, hogy mit tartalmaz az ingatlanközvetítő által biztosított vételi szándéknyilatkozat, így e nyilatkozatot érdemes részletesen átolvasni.

Amennyiben nem ingatlanközvetítőn keresztül zajlott az ingatlan megtalálása, úgy a felek általában mihamarabb felkeresik az ügyvédet a szerződés elkészítése céljából, azonban számos esetben előfordul, hogy ügyvédi közreműködéssel, vagy anélkül előszerződést írnak alá.

II. Az adásvételi szerződés előkészítése

Az adásvételi szerződés elkészítése előtt, vagy alatt az alábbi dokumentumokat érdemes beszerezni társasházi lakás, garázs, vagy tároló, illetve egyéb társasházi ingatlan esetén:

  • a társasház alapító okirata annak érdekében, hogy egyszerűen ellenőrizhető legyen, miszerint van-e elővásárlási joga a társasházi tulajdonostársaknak
  • a társasház szervezeti és működési szabályzata
  • a társasház házirendje.

Annak érdekében, hogy az eljáró ügyvéd az adásvételi szerződést alapos módon tudja elkészíteni, az alábbi adatokat, iratokat kell, illetve érdemes beszerezni, illetve az alábbi adatokról szükséges az ügyvédet tájékoztatni:

  • az ingatlan helyrajzi száma, címe
  • a vételár
  • a fizetési ütemezés
  • az ingatlan birtokba adásának határideje, mely kettő tényezőtől függhet: egyrészt az eladók szinte kivétel nélkül kizárólag az utolsó vételárrészlet megfizetése után adja birtokba az ingatlant, hiszen az ingatlan birtoka az eladó utolsó biztosítéka a vételár megfizetésére, így (i) a birtokba adás határidejénél az egyik vizsgálandó kérdés, hogy a vevő mikor tudja megfizetni az utolsó vételárrészletet, másrészt (ii) a birtokba adás függ attól, hogy az eladó mikor tudja kiüríteni az ingatlant. Amennyiben az ingatlan már eleve üres, nem tartózkodik benne senki, úgy e kérdés irreleváns.
  • amennyiben az ingatlan banki, vagy más jelzálogjoggal terhelt, úgy a jelzálogjog alapjául szolgáló (pl. kölcsön) tartozás jelenlegi, aktuális összege, ugyanis az összeg mértékétől függ, hogy a vételárból mekkora rész utalandó közvetlenül a jelzálogjogosultnak a tehermentesítés céljából
  • amennyiben haszonélvezet terheli az ingatlant, úgy eljárási szempontból nem mindegy, hogy a haszonélvező esetleg elhunyt-e már
  • amennyiben a vevő lakóingatlant vásárol, úgy érdemes (az illetékkedvezmény érvényesítése céljából) már az elején tájékoztatni az ügyvédet, hogy adott-e el 1 éven belül másik lakóingatlant
  • bérbe van-e esetleg adva az ingatlan, amennyiben igen, úgy a bérleti szerződés beszerzése,
  • telek, vagy ház adásvétele esetén – amennyiben nem biztosak benne – érdemes meggyőződni egy térképmásolat lekérésével, hogy a telek és az esetleges hozzá vezetó út (magánút, szolgalmi út) nincsen-e több helyrajzi szám alatt nyilvántartva.

III. Az adásvételi szerződés elkészítése

Az adatok és esetlegesen felmerülő problémás kérdések egyeztetése után 1-3 munkanapon belül elkészítjük az adásvételi szerződés és egyéb okiratok (ügyvédi megbízási szerződés, birtokba adási jegyzőkönyv, vételárrészlet átvételi elismervények, illetékbejelentési NAV adatlap, a tulajdonjog áruházásáról szóló bejegyzési engedély, bankhitel igénybe vétele esetén a bejegyzési engedély letétbe vételéről a letéti igazolás)

Előszerződés megkötése az esetek többségében nem indokolt, csupán akkor van rá szükség, ha a végleges szerződés megkötése valemely oknál fogva még nem lehetséges. Ilyen esetek például:

  • az adásvételi szerződés elkészítése, vagy aláírási időpont találása hosszabb időt vesz igénybe és ezen időre is szeretnék a felek biztosítani az ingatlan eladását, illetve megvételét
  • az ingatlan tulajdonosa elhunyt és a hagyatéki eljárás még nem zajlott le, illetve az örökös még nem került bejegyzésre az ingatlan tulajdoni lapján
  • a vevő külföldön van és helyette más személy kívánja az adásvételi szerződés megkötését bebiztosítani azzal az előszerződésbeli kikötéssel, hogy az adásvételi szerződésben a vevő más személy (a külföldön lévő személy) lesz (vevőkijelölési jog)

Az adásvételi előszerződéshez, azaz annak érvényességéhez nincsen szükség ügyvédi ellenjegyzésre, csupán kettő tanú hitelesítésére. Az előszerződésnek legalább az alábbi adatokat kell, illetve érdemes tartalmaznia:

  • felek megjelölése a teljes néven kívül legalább kettő további személyes adattal
  • az ingatlan megjelölése helyrajzi számmal és címmel, továbbá érdemes belefoglalni az ingatlan területét
  • a végleges adásvételi szerződés aláírásának határideje, vagy feltétele
  • az ingatlan vételára
  • fizetési ütemezés
  • az eladó mikor tudja birtokba adni az ingatlant (a birtokba adásnál szerepet játszhat, hogy az eladó mikorra tudja kiüríteni az ingatlant, a bérlő mikor költözik ki stb. azzal, hogy a birtokba adás szinte kivétel nélkül az utolsó vételár részlet megfizetése után történik)
  • az előszerződés aláírásakor átadásra kerülő foglaló összege és a tény, miszerint az eladó annak átvételét elismeri
  • az ingatlan terhei (pl. banki jelzálogjog) és a terhek jelenlegi – legalább az eladó tájékoztatása szerinti – mértéke, vagy a tény miszerint az ingatlan per-, teher- és igénymentes és a vevő az ingatlant tehermentesen kívánja megszerezni
  • az aláírás helye, napja (keltezés).

Javasoljuk továbbá, hogy mielőtt bármilyen pénzösszeg átadásra kerül az eladónak, vagy az ingatlanközvetítőnek, ellenőrizzék az ingatlan tulajdoni lapját.

foglaló a szerződés teljesítését biztosító jogintézmény. Ha a felek a szerződést teljesítik, a foglaló a vételárba beszámít, egyébként a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni (eladó).

Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a szolgáltatás ellenértékébe (vételárba) beszámít. Ha beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

Az új Ptk. már nem tartalmazza a szabályt, miszerint foglalót kizárólag a szerződés aláírásakor lehet átadni, így a szerződés aláírása után átutalásra kerülő pénzösszeg is minősülhet foglalónak.

vételár előleg ehhez képest minden esetben visszajár a vevő részére, azaz akár az eladónak, akár a vevőnek felróható okból nem teljesül a szerződés.

A foglaló kikötése minden olyan esetben ajánlott, amikor több részletben kerül megfizetésre a vételár.

Az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzés köteles. Az eljáró ügyvéd abban az esetben jogosult a szerződést ellenjegyzésével ellátni, ha

  • a szerződést előtte írták alá,
  • valamelyik felet ügyvéd, közjegyző, vagy külképviselet (konzulátus, nagykövetség) hitelesítésével ellátott meghatalmazással képviselik. Amennyiben a meghatalmazást külföldi közjgyző hitelsíti, úgy szükséges beszerezni abban az országban az apostille felülhitelesítést is (az apostille azt igazolja, hogy a közjegyző jogosult volt hitelesíteni az iratot),
  • a szerződést külképviseleten írták alá

A fentiekből kifolyólag és a gyakorlati problémák miatt, amennyiben valamely fél nem tud jelen lenni a szerződés aláírásánál, úgy előzetesen készítünk egy meghatalmazást, miszerint ez a fél meghatalmaz valakit (másik vevőt, másik eladót, rokont stb.), hogy helyette és nevében aláírja az adásvételi szerződést.

A meghatalmazás érvényességéhez a földhivatalok számos érvényességi kelléket, kritériumot írnak elő (pl. személyes adatok, ingatlan megfelelő adatai stb.), így a meghatalmazást mi elkészítjük az adatok bekérése után, majd megküldjük Önöknek további felhasználás, hitelesíttetés céljából.

A tulajdonjogi igény széljegyzésére kettő eljárás van.

1. A függőben tartás lényege, hogy a vevő(k) tulajdonjog bejegyzési igénye széljegyzésre kerül a tulajdoni lapon és egyben kérjük a földhivatalt, hogy a bejegyzési kérelmet tartsa függőben  6 hónapig, vagy a bejegyzési engedély benyújtásáig (a bejegyzési engedélyt az eladó írja alá és helyezi letétbe irodánknál, mely a teljes vételár megfizetésekor adható ki a letétből).

A függőben tartás előnye, hogy a függőben tartott széljegy tart, megakadályoz minden további bejegyzési kérelmet, azaz az ingatlan nem terhelhető meg miután a függőben tartás rákerült.
Hátránya, hogy a függőben tartás csak a szerződésnek a földhivatali érkeztetésétől számított 6 hónapig lehetséges, azaz ha egy adásvétel esetében a teljes vételár kifizetése 6 hónapnál tovább tart, úgy ez a jogintézmény nem alkalmazható, illetve speciális kitételeknek a szerződésbe foglalásával alkalmazható.

2. A másik széljegyzési technika a tulajdonjog fenntartása. Ennek előnye, hogy korlátlan ideig a tulajdoni lapon lehet széljegyként, hátránya viszont, hogy nem akadályozza meg az utána érkező bejegyzési kérelmek elintézését, azaz az ingatlan a tulajdoni igény széljegyzése után is megterhelhető.

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.

A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, használat és hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvezet személyhez kötött jogosultság, nem lehet sem örökölni, sem másra átruházni semmilyen jogcímen.

A haszonélvezeti jog törlése

A haszonélvezeti jog törölhető az adásvételi szerződés aláírása előtt, mely esetben külön szükséges megfizetni a földhivatalban az eljárási illetéket. A haszonélvezeti jog azonban törölhető az adásvételi szerződés során is oly módon, hogy a haszonélvezeti jogáról a haszonélvező – mint az adásvételi szerződésben szerződő fél – a szerződésbe foglalt nyilatkozatával lemond.

Amennyiben a haszonélvező már elhunyt, úgy a halotti anyakönyvi kivonat földhivatali bemutatásával törölhető a haszonélvezeti jog. Ebben az esetben szintén törölhető az adásvételi szerződés aláírása előtt, vagy az adásvételi szerződésbe foglalt kérelemmel, mely utóbbi esetben az eladónak a szerződés aláírására magával kell hoznia a haslotti anyakönyvi kivonat eredeti példányát és azt – a földhivatali bemutatás erejéig – át kell adnia az eljáró ügyvédnek.

Az özvegyi jog

Az özvegyi jogra a haszonélvezet szabályai alkalmazandóak. Az özvegyi jog a házastárs elhalálozása végett törvény erejénél fogva keletkező haszonélvezeti jog.

Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.

Ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.

A vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosulttal

Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Az elővásárlási jogra felhívó levelet személyesen (az átvételt igazolva), vagy postai ajánlott tértivevényes módon kell eljuttatni az elővásárlási jogosultnak.

A felhívó levélben a kézhzvételtől számított legalább 8 napos határidő biztosítása szükséges az elővásárlási jogosultnak a a döntés meghozatalához. Fontos, hogy nem csak a vételárat, hanem minden lényeges feltételt szükséges közölni (pl. fizetési ütemezés, terhek, birtokba adási határidő).

Ilyen adásvétel esetén segítünk összeállítani az elővásárlásra felhívó levelet, vagy az elővásárlási lmondó nyilatkozatot.

Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.
Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.

Milyen esetekben állhat fenn elővásárlási jog?

Közös tulajdon esetén, azaz ha egy adott helyrajzi szám alatt nyilvánztartott ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, úgy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Elővásárlási jogot még pl. a társasházi alapító okirat is kiköthet.

Arra az esetre viszont, ha egy ingatlant túl sok tulajdonos tulajdonol, a joggyakorlat kivételt állapít meg, ebben az esetben nem szükséges felkeresni az elővásárlási jogosultakat.

Mi a teendő?

Az elővásárlási jogosultak felkereséséről egyeztetni szükséges az eladóval. Az adásvételi szerződés konstrukciója szempontjából nem mindegy, hogy az elővásárlási jogosultak lemondó nyilatkozata előre, a szerződés aláírását megelőzően beszerezhető (ez az egyszerűbb és gyorsabb lebonyolítása az adásvételnek), vagy valamelyik elővásárlási jogosult nem kívánja aláírni a lemondó nyilatkozatot, illetve nem elérhető, tehát nem szerezhető be az összes elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat.

Ez utóbbi esetben vagy adásvételi előszerződés írható alá, vagy olyan – feltételtől függő hatályú – adásvételi szerződés köthető, mely szerint az eladó köteles beszerezni az összes elővásárlási jogosult lemondó nyilatkozatát, vagy átadni az eljáró ügyvéd (illetve a vevő) részére az elővásárlási jogosultaknak a tulajdoni lapon bejegyzett címére kiküldött elővásárlási jog gyakorlására felhívó levelet és a tértivevény eredeti példányát, valamint nyilatkozni, hogy a tértivevényen szereplő átvételi dátumtól (vagy át nem vett levél esetén a kézbesítési vélelem beálltától) számított 8 napon belül nem élt senki sem az elővásárlási jogával.

A foglalón kívüli vételárrészletek megfizetését érdemes a fentiek teljesítéséhez kötni.

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése, illetve a fenti eljárás lebonyolítás az eladót terheli. Igény szerint irodánk – amennyiben az eladó meghatalmaz arra – lebonyolítja az elővásárlási eljárást.

Közös tulajdonról beszélünk, ha az adott helyrajzi számú ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos van bejegyezve.

Ebben az esetben az egyik lényeges kérdés, az elővásárlási jogok kérdése, melyről itt olvashat részletesebben.

Amennyiben a tulajdoni lapon azért szerepel több tulajdonos, mert a tulajdoni lapon lévő egész ingatlan valójában több ingatlant testesít meg (pl. ikerház, vagy nagyobb telek, társasházzá még nem alakított többlakásos lakóház stb.), úgy további kérdésként felmerül, hogy milyen módon azonosítható be, hogy az eladni kívánt tulajdoni hányad (azaz az eladónak a tulajdoni lapon lévő tulajdoni hányada) valóban azt a lakást, illetve ingatlanrészt testesíti meg, amelyet meg kívánunk venni.

Irodánk ebben az esetben minden esetben javasolja, hogy az adásvétel előtt az eladó és a többi tulajdonostárs kössön használati megosztási szerződést. Szerencsére egyre gyakoribb, hogy az eladó már rendelkezik e szerződéssel, mert egyre gyakrabban rendezett már e tekintetben egy ilyen közös tulajdonú lakóház.

Ilyen esetben továbbá fontos, hogy a szerződés tartalmazza a pontos leírást, vagy egy mellékletet, hogy az egész (az összes tulajdonostárs által tulajdonolt) ingatlannak mely részére vonatkozik a szerződés, azaz a vevő pontosan mit vesz meg.

A szerződések fontos pontja az utolsó vételárrészlet megfizetésének és a birtokba adás egymáshoz való viszonya.

A felek megegyezésétől függően ez alapvetően kétféleképpen zajlik le az esetek nagy részében:

1. A vevő a birtokba adás napján felmegy az ingatlanba az eladóval, ahol együtt felveszik a birtokbaadási jegyzőkönyvet a közüzemi mérőórák számának és állásának felírásával, valamint a vevő meggyőződik arról, hogy az ingatlan megfelelő állapotban van-e, kiürítésre került-e és készen áll-e a birtokba vételre.

Ezt követően a vevő átutalja az utolsó vételárrészletet, melynek az eladó bankszámláján való jóváírását követően a felek aláírják a birtokbaadási jegyzőkönyvet és az eladó átadja az ingatlan kulcsait. Amennyiben az utolsó vételárrészlet készpénzben kerül megfizetésre, úgy ez az ingatlan fentebb rögzített szemléje után azonnal megtörténhet.

2. Az eljárás másik, egyszerűbb módja, hogy a vevő a szerződésben meghatározott határidőben átutalja az utolsó vételárrészletet, melyet követő 1 napon belül az eladó birtokba adja az ingatlant a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételével (közüzemi órák rögzítése) és az ingatlan kulcsainak átadásával.

Az adásvétel egyes eseteinél (pl. ha a vevő bankkölcsönt vesz igénybe), csak ez utóbbi eljárás alkalmazható.

1. Átvételi elismervény – bejegyzési engedély

Az ingatlan birtokba vétele az esetek túlnyomó többségében az utolsó vételárrészlet megfizetése után történik meg, így a birtokba vételkor már elkérhető és érdemes elkérni az eladó nyilatkozatát, miszerint a teljes vételár megfizetésre került (átvételi elismervény). Mi ezt a nyilatkozatot már az adásvételi szerződés aláírásakor elkészítjük és odaadjuk kinyomtatva az eladónak, így neki csak alá kell írnia amikor eljön az ideje, azaz amikor a teljes vételár kiegyenlítésre kerül.

E nyilatkozat egy példányának hozzánk való visszajuttatása azért fontos, mert ez a legegyszerűbb módja annak, hogy a teljes vételár megfizetése bizonyításra kerüljön és mi kiadhassuk az adásvételi szerződés aláírásakor letétbe vett, a tulajdonjog átruházását engedő eladói nyilatkozatot (bejegyzési engedély).

2. Közüzemi mérőórák átírása

A birtokba vétel után az egyik fontos teendő a közüzemi mérőórák átíratása. Ezt érdemes időben megtenni, mert egyes közműszolgáltatók „bírságot” is kiszabnak a késlekedésért (8 napon túli átíratásért). Az átíratáshoz szükség van az adásvételi szerződésre, a birtokbaadási jegyzőkönyvre és már egyre gyakrabban a fentebb említett bejegyzési engedélyre is, így az átíratás előtt érdemes először hozzánk eljönni a bejegyzési engedély kikérése végett (melyet a fentebb említett eladói átvételi elismervény eredeti példányának átadásával, vagy a vevő bankja által kiállított – az utolsó vételárrészletnek a vevő bankszámlájáról az eladói bankszámlára való átterhelést bizonyító – GIRO/SWIFT igazolás eredeti példányának átadásával adhatunk ki az ügyvédi letétből).

3. A tulajdonosváltás jelentése az önkormányzatnak

A tulajdonjog bejegyzését követően minél hamarabb be kell jelenteni a tulajdonos változást a helyi önkormányzathoz, általában az adócsoporthoz annak érdekében, hogy az építményadó, vagy kommunális adó bevallása megtörténhessen és ne szabjon ki a helyi adóhatóság mulasztási bírságot.

4. Az illeték megfizetése

Ezt követően már csak a visszterhes vagyonátruházási illeték (általában 4%) megfizetése van hátra, melynek esedékességéről az állami adóhatóság levélben értesíti a vevőt. Budapesten és Pest megyében ez az időpont a tulajdonjog bejegyzését követő 1-6 hónapon belül szokott megtörténni.

Adót mindig az eladó fizet, a vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket köteles fizetni. Tehát ha Ön ingatlan vásárol, úgy adót nem kell fizetnie.

Az adó összegének megállapításához az alábbi adatokat kell ismerni:

  • mikor került a tulajdonába az ingatlan
  • magasabb áron adja-e el az ingatlant, mint a beszerzési ára
  • milyen jogcímen (adásvétel, öröklés, ajándékozás) került a tulajdonába.

Az adóalap kiszámítása után lehet megállapítani az abból származó jövedelmetés az adó mértékét.

Az adóalap

Amennyiben adásvétel útján került a tulajdonába az ingatlan, úgy az adó alapja a megvásárláskor kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár és az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár közötti különbözetnek az igazolt (felújítás, vagy a megszerzésre fordított) költségekkel csökkentett összege az adóalap.

Amennyiben öröklsé útján került a tulajdonába az ingatlan, úgy az adó alapja a jogerős hagyatékátadó végzésben megállapított érték és az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár közötti különbözetnek az igazolt (felújítás, vagy a megszerzésre fordított) költségekkel csökkentett összege az adóalap.

Amennyiben ingyenes szerzéssel (pl. ajándékozás) került az ingatlan a tulajdonába, úgy az adó alapja (mivel nincsen beszerzési érték) az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár 25%-a.

A fenti összeget hívja a személyi jövedelemadóról szóló törvény számított összegnek.

A jövedelem

Az átruházásából származó jövedelem a számított összeg, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik. A jövedelem a számított összeg
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

A jövedelem természetesen nulla a megszerzés és értékesítés évétől függetlenül, ha az ingatlan alacsonyabb, vagy ugyanolyan áron kerül eladásra, mint amilyen vételáron megvásárlásra került.

Az adó mértéke

Ezt követően már kiszámítható az adó mértéke, mely a jövedelem 15%-a (ha a jövedelem a fentiek végett nulla, akkor természetesen adó sem merül fel).

Az adó abban az esetben is fizetendő, ha Ön másik ingatlant vásárol az eladott ingatlan vételárából, ez az ún. cserepótló adókedvezmény 2008-ban megszűnt, illetve csak rászorultság bizonyítása esetén kérelmezhető.

Az ingatlan megszerzése után a vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket köteles fizetni az adóhatóság részére, kivéve amennyiben esetleg illetékmentességben részesül. Az illeték befizetési szándékot az ún. B400 adatlapon szükséges bejelenteni, melyet mi elkészítünk és eljuttatunk az illetékes adóhivatalhoz.

Az illetéket az adóhatóság a tulajdonjog bejegyzését követően szabja ki, melynek időbeli lefutása adóhatóságonként  változó, Budapesten és Pest megyében kb. 2-6 hónapon belül kerül kiszabásra az illeték fizetési meghagyás elnevezésű határozat formájában, melynek kérhető a módosítása a kézhezvétéltől számított 15 napon belül, vagy adott esetben ugyanezen határidő alatt lehet élni vele szemben fellbbezéssel is. Az illeték a fizetési meghagyás jogerőre emlkedésétől számított 15 napon belül fizetendő be (azaz gyakorlatilag a kézhezvételtől számított 30 napon belül).

1. Az illeték mértéke

A megfizetendő illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének (azaz nem a vételárának) a 4%-a. Az adóhatóság általában elfogadja az ingatlannak a szerződésbe foglalt vételárát forgalmi értékként, azonban amennyiben túl nagy eltérést tapasztalnak az általuk becsült, környékbeli átlagos forgalmi értéktől, úgy helyszíni szemlét tart az ingatlanban annak értékének megállapítása céljából.

A forgalmi értéket az ingatlan terhei nem csökkentik!

2. Illetékmentességek

2.1. Közeli hozzátartozók jogügylete

Nem fizetendő illeték, amennyiben az adásvétel egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), vagy házastársak között jön létre.

2.2. Építési telek/telekrész vétele

Mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

2.3. Újépítésű lakás vásárlása

Illetékmentes a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

2.4. Kapcsolt vállalkozások közötti jogügylet

Mentes az illeték alól ingatlannak, valamint a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betétnek a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 4. § 23. pont a)-e) alpontja szerinti kapcsolt vállalkozások közötti átruházása. Ingatlan átruházása esetén az illetékmentesség akkor alkalmazható, ha az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vagyonszerző főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele.

2.5. Alapítvány, egyesület ingatlanszerzése

Az alapítvány, egyesület bármely ingatlanszerzése mentes az illeték alól, amennyiben a vagyonszerzést, illetőleg az eljárás megindítását megelőző adóévben folytatott vállalkozási tevékenységéből származó jövedelme után társasági adófizetési kötelezettsége nem keletkezett.

2.6. Termőföld szerzése

Illetékmentes a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, feltéve, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig

a) a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el,
b) a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és
c) a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja;

3. Illetékkedvezmények

3.1. Csere, vagy másik lakóingatlan értékesítése 1 éven belül

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül, vagy azt követő 1 éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete.

A 3 év, illetve 1 év elteltét az adásvételi szerződéseknek a földhivatalba való benyújtásának napjától kell számolni!

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.

3.3. Fiatalok első lakásszerzése

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Első lakásszerzésnek minősül az ingatlan megvásárlása, amennyiben a vevőnek még nem volt másik lakóingatlanban 50%-ot meghaladó tulajdonrésze.

3.4. Ingatlanforgalmazás

Ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén az illeték mértéke az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 2%-a, ha a vevő olyan, ingatlanok tulajdonjogának értékesítését (a továbbiakban: ingatlanforgalmazást) végző vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban e tevékenységből származott, és legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított kettő éven belül eladja.

A nettó árbevétel megoszlásáról a vagyonszerző a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozik. Ha az illetékkötelezettség keletkezésére az adóév hatodik hónapjának 1. napját megelőzően kerül sor, a vagyonszerzőnek arról kell nyilatkoznia, hogy nettó árbevétele előreláthatólag a fentiek szerint oszlik meg. Amennyiben a nyilatkozatban vállaltak nem teljesültek, úgy a vállalkozó az illetékkötelezettség keletkezése szerinti adóév hatodik hónapjának 15. napjáig jelezheti ezt a körülményt az állami adóhatóság felé, amely a 4%-os és a kedvezményes 2%-os illeték különbözetének 50%-kal növelt összegét a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében megállapítja, hogy a vagyonszerző valótlan nyilatkozatot tett, a vagyonszerzésre a megállapított illeték különbözetének kétszeresét az állami adóhatóság a vállalkozó terhére pótlólag előírja.

Az ingatlanforgalmazást az illetékkötelezettség keletkezésének adóévében kezdő vállalkozó ingatlanforgalmazási célú ingatlanvásárlás esetén az ott meghatározott mértékű illetéket fizeti, ha a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az adóév nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlanforgalmazásból fog származni, aminek nem teljesülése esetén a fenti szankciók alkalmazandóak.

4. Részletfizetési lehetőség

A magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

Az ügyvédi munkadíjat és az eljárási költségeket rendszerint a vevő fizeti.

Az eladó fizeti viszont rendszerint a használati megosztási szerződés elkészítését, illetve az eladó állja az elővásárlási lemondó nyilatkozatok beszerzését.

Az adásvételi szerződés megkötését és földhivatalba való benyújtását követően a földhivatal 1-2 héten belül értesíti az eladót arról, hogy a tulajdonjog átruházási eljárás megindult. Az értesítés célja, hogy az eladónak biztosan tudomása legyen arról, hogy az ingatlana vonatkozásában megindult egy földhivatali eljárás és így a visszaélések megakadályozhatóak legyenek.

E levél bonyolult megfogalmazása végett a levelet sok esetben úgy értelmezik, hogy a tulajdonjog bejegyzése történt meg, azonban bizonyosan nem arról van szó, hanem csak a tulajdonjog bejegyzése itánti eljárás megindításáról. A tulajdonjog bejegyzése ezután következik, melynek időpontja természetesen az adásvételi szerződésben foglalt feltételek teljesítésétől függ.

A tulajdonjog bejegyzéséről a földhivatal (új nevén: kormányhivatal) már nem küld értesítést az eladó részére.

5. Az adásvétel speciális esetei

Az adásvétel speciális eseteinél a kockázatok kiszűrése és a meglepetések elkerülése érdekében, vagy egyszerűen a jogszabályi előírások végett speciális rendelkezések beépítése szükséges az adásvételi szerződésbe, illetve az egyéb kapcsolódó iratokba.

Az ingatlan adásvételi szerződés speciális eseteiről itt olvashat bővebben.